谁在租赁上海的顶级办公楼？新增租赁里有这些“上海服务”发展密码

办公楼市场被称为“立体的经济晴雨表”，其租赁活跃度与产业结构的变化，能精准反映城市核心功能的演进。根据仲量联行等机构的report 报告，2026年一季度，上海甲级办公楼租赁需求持续复苏，中央商务区与非中央商务区的租金降幅均有所收窄。深入分析这些data 数据可以发现，金融业、专业服务业等高端服务业正成为优质租赁的主力军。同时，软件和信息服务业不再局限于张江和漕河泾，正加速向市中心扩展，展现出‘上海服务’更优的结构、更高的能级和更强的活力。

谁在租赁上海的甲级办公楼？高端服务业是主力。数据显示，金融服务业和专业服务业的新租需求占整体市场的三分之一。金融服务业长期位居办公楼需求来源榜首。2025年，上海金融业增加值达8979.66亿元，同比增长9.7%，金融市场交易总额突破4058万亿元，增长11.2%。这一系列亮眼表现，为办公楼市场的change 变化提供了坚实支撑。值得注意的是，金融内部结构也在发生显着转变。2023年，银行租赁需求约占一半；但到2025年，私募基金和公募基金已成为最大需求方，合计占金融服务业租赁需求的约一半。以量化基金和私募证券基金为代表的企业，租赁需求显着上升。

例如，北外滩一家私募基金企业，前几年仅租用两层楼，今年已迅速扩张至六七层。仲量联行黄臻分析，这得益于股市活跃带来的信心恢复，同时，量化基金对算力与电力有特殊需求，推动其选址偏好转向北外滩、徐汇滨江等‘一江一河’沿线的新基建升级区域。与此同时，银行租赁需求已压缩至约20%，部分原因是银行开始购置自有办公楼。例如，东亚银行（中国）以近20亿元购入东亚银行金融大厦部分产权，正式告别‘租赁时代’。今年一季度，上海大宗交易市场内环成交额达146亿元，同比增长27%，平均单笔成交额达6.1亿元，反映出资本对核心资产的强烈demand 需求。

专业服务业同样表现活跃，尤以律师事务所为代表。IPO市场复苏与产业转型升级带动内资律所扩张，港股IPO数量较2024年增长70%，A股增长16%。同时，中国涉外仲裁案件从2023年的645件增至2025年的806件。业务增长叠加市场窗口期，促使多家律所升级办公环境。3月初，汇业律师事务所迁入上海华润中心，释放超万平方米租赁需求。黄臻指出，专业服务业注重高端形象、交通便利与舒适环境，因此集中在陆家嘴、新天地、南京西路等商圈。

科技互联网行业也展现出鲜明的升级趋势。2025年，信息传输、软件和信息技术服务业已成为上海第三大产业。今年前两个月，该行业营收增长12.6%。人工智能、芯片设计等技术突破，支撑起科技企业的租赁需求。从2024年至今，互联网服务平台与IT软件业占租赁需求约一半，人工智能与集成电路占三分之一，游戏、新媒体、新能源汽车领域需求也十分旺盛。值得注意的是，科技企业正出现‘前后台分化’——前台部门向杨浦、徐汇滨江等市中心迁移。黄臻认为，这反映出知识密集型产业对人才、地段与配套的更高expectation 期待。

跨国企业地区总部与研发中心的持续布局，也为租赁市场注入活力。截至目前，上海已认定1091家跨国公司地区总部和654家外资研发中心。上海美国商会数据显示，近六成在华美企预计2026年业务投资增长11%以上。今年1-2月，上海新设外企996家，同比增长14.1%。浦西第一高楼徐家汇中心三期B座近期入市，预租情况良好，多家跨国公司已签约入驻。未来，杨浦滨江、新江湾城、浦东花木、徐汇滨江等区域将有多个新项目推出，为外资企业提供更多升级选择。世邦魏理仕张越认为，2026年首季，上海办公楼市场在调整中展现出结构性韧性，随着宏观预期回暖和‘十五五’规划推动，市场供需有望迈向动态再平衡。从新增租赁中，我们看到‘上海服务’不断跃迁的密码，这正是其resilience 韧性与活力的最佳体现。