Huizenjacht op wankel fundament: kopers draaien op voor een verzwegen funderingscrisis
De Nederlandse housing market staat op een crisis die jarenlang onder het tapijt is geveegd: honderdduizenden huizen rusten op rotting of sinking funderingen. Wat ooit werd verkocht als een succesverhaal met stijgende prijzen en snelle verkoop, blijkt op shaky ground te staan. En nu de waarheid bovenkomt, zijn het niet de overheden of makelaars die de bill betalen — maar de kopers, die plots worden geconfronteerd met onzekerheid en afgekeurde financing .
Sinds kort moeten taxateurs het foundation risk expliciet beoordelen, van veilig tot potentieel problematisch. Maar die informatie komt vaak pas nadat een koper al een bod heeft gedaan — of zelfs getekend. In een markt waar bidding wars en snelheid het spel bepalen, heeft een koper die eerst grondig onderzoek wil doen simpelweg geen chance . Wie zorgvuldigheid vooropstelt, wordt gestraft. Wie risico neemt, wint — tot het misgaat.
En dan komt de blame bij de koper: 'Je had beter moeten onderzoeken.' Maar hoe realistisch is die expectation ? Funderingsproblemen zijn niet zichtbaar en vereisen specialistisch onderzoek. Verkopers en makelaars blijven vaak stil, want er is geen verplichting om iets te melden als er 'niets zeker is'. Het risico wordt dus niet aangepakt, maar passed on — van verkoper naar koper, van koper naar bank.
Banken reageren door hypotheken te decline bij verhoogd funderingsrisico. Dat zet prijzen onder pressure en maakt risicovolle huizen moeilijk verkoopbaar. Maar het probleem wordt niet opgelost. De logische solution — een verplichte funderingscheck vóór verkoop, net als een energielabel — botst met gevestigde belangen. Politieke regie blijft uit, terwijl het aantal signalen over dit onderwerp alleen maar groeit.
Zolang er geen systeem is waarin kopers vanaf het begin weten waar ze aan beginnen, blijft de kans op een bad deal geen uitzondering, maar een ingebakken risk . Het advies? Maak altijd een financieringsvoorbehoud — vertraging is beter dan een financiële disaster . De woningmarkt heeft niet alleen een funderingsprobleem onder de huizen, maar ook in haar rules .
Ik heb net een bod gedaan op een huis uit de jaren '30. Nu lees ik dit en vraag me af: what if wat als de fundering niet houdt? De makelaar zei niks.
Dit is precies waarom het systeem kapot is. De fastest snelste wint, niet de voorzichtigste. Wie tijd neemt, is al te laat.
Banken schuiven het risico door, overheden doen niks, en kopers betalen de prijs. Typisch Nederlandse marktpraktijk.
Een verplichte funderingscheck voor verkoop? Gezond verstand, maar blijkbaar te veel gevraagd.
Waarom wordt dit niet opgenomen in het disclosure informatiepakket bij de woning? Dan weten kopers vanaf dag één wat ze riskeren.
En wie betaalt voor zo’n check? Niet de koper alleen, hoop ik. Dat zou het probleem alleen maar worsen verergeren.