Giá trị thực hay cơn lốc giá ảo: Thị trường BĐS đang chọn lối đi nào?

data Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang trải qua một cuộc thanh lọc lành mạnh, nơi mà behavior hành vi của nhà đầu tư thay đổi rõ rệt. Không còn là thời của nỗi sợ bỏ lỡ opportunity cơ hội (FOMO) hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua nay thận trọng hơn bao giờ hết. Họ không chỉ quan tâm đến legal pháp lý hay uy tín chủ đầu tư, mà còn chú trọng vào actual khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng bền vững. Đây không còn là cơn sốt theo cảm xúc, mà là một thị trường đang học cách reason suy luận bằng giá trị thực.

Từ cuối quý III/2025, mặt bằng interest lãi suất tăng đã khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên dè dặt. Thế nhưng, giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao, một phần vì cost chi phí đầu vào tăng liên tục. Bảng giá đất mới từ đầu năm 2026, theo hướng tiệm cận giá thị trường, giúp nâng cao tính minh bạch, nhưng cũng khiến development chi phí phát triển dự án tăng mạnh – riêng giá đất đã chiếm khoảng 30% giá nhà. Không dừng lại ở đó, material giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, nhân công và các chi phí triển khai khác tiếp tục đẩy giá thành lên cao. Từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã điều chỉnh giá bán tăng từ 2% đến 5% – một pressure áp lực không nhỏ lên người mua.

Tại Hà Nội, giá trung bình các dự án mới đạt approximately khoảng 128 triệu đồng/m², tăng 28% so với 2025. Nếu tính cả Hưng Yên, mức giá trung bình là 87 triệu đồng/m². TP HCM ghi nhận mức giá 110 triệu đồng/m² – tăng nhẹ, trong khi Đà Nẵng đạt 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu nhờ nguồn cung luxury hạng sang và điều chỉnh giá ở các giai đoạn tiếp theo. Dù chưa có dấu hiệu “đảo chiều”, tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tốt: toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ 2025. Dòng tiền không biến mất – nó đang shift dịch chuyển mạnh vào các khu vực có real nhu cầu ở thực và kết nối hạ tầng tốt.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ đạt 69% với hơn 2.500 sản phẩm mới, còn nếu tính cả Hưng Yên thì con số giao dịch là 5.200 trên tổng nguồn cung 8.500. TP HCM có 4.500 sản phẩm mới, tiêu thụ 3.000, riêng khu vực cũ đạt đến 75%. Đà Nẵng ghi nhận 58% hấp thụ – tăng 11 điểm phần trăm so với năm trước. Đặc biệt, phía Nam được hỗ trợ nhờ các dự án tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) với giá dưới 60 triệu đồng/m², mở rộng customer tệp khách hàng và cải thiện thanh khoản. Theo VARS IRE, thị trường đang chuyển từ tăng trưởng theo chiều rộng sang theo chiều sâu, từ kỳ vọng giá lên sang tập trung vào value giá trị thực.

Trong trung và dài hạn, động lực chính đến từ việc hoàn thiện hệ thống legal pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây không chỉ giúp tháo gỡ obstacle khó khăn cho các dự án đang vướng, mà còn tạo lối mở cho các dự án mới. Đồng thời, đây là “bộ lọc tự nhiên” để loại bỏ các chủ đầu tư weak yếu kém hoặc thiếu minh bạch. Khi khung pháp lý càng rõ ràng, doanh nghiệp bài bản sẽ có cơ hội bứt phá, còn những ai sống nhờ đầu cơ hay kẽ hở pháp lý sẽ dần bị đẩy ra rìa – một tiến hóa cần thiết cho một thị trường trưởng thành.