Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản
Không khí giao dịch bất động sản tại TP.HCM đang trầm lắng rõ rệt, dù demand thực tế vẫn cao. Dạo qua các văn phòng công chứng và chi nhánh đăng ký đất đai, có thể thấy lượng người đến làm thủ tục giảm mạnh so với cuối năm 2025. Tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai số 2, nơi từng chật kín người trước Tết, nay ghế trống chiếm phần lớn, và một nhân viên cho biết hồ sơ liên quan đến mua bán, chuyển nhượng plummeted nghiêm trọng từ đầu tháng 4.
Tình trạng này không chỉ xảy ra ở một nơi. Tại Chi nhánh số 7 và số 9, lượng hồ sơ cũng declined khoảng 30% so với cùng kỳ, đặc biệt ở các giao dịch đảm bảo. Nhiều sàn giao dịch ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 20–30%, một số dự án gần như frozen . Dù nhiều nhà đầu tư thứ cấp giảm giá, chấp nhận loss , họ vẫn khó tìm được người mua do tâm lý e dè.
Các báo cáo từ Savills, JLL Việt Nam và DKRA Consulting đều xác nhận xu hướng giảm thanh khoản. Quý 1/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt 40%, giảm 26% so với quý trước. Với đất nền, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng cung, giảm 50% so với quý 4/2025. Phân khúc nghỉ dưỡng còn trầm trọng hơn: condotel giảm 85%, shophouse nghỉ dưỡng giảm tới 87%. Chuyên gia Trần Khánh Quang cho rằng nguyên nhân chính là tâm lý cautious của người mua và access vốn vay còn khó khăn, dù lãi suất đã có dấu hiệu hạ.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, nhấn mạnh rằng thị trường hiện nay còn khó hơn giai đoạn 2022–2023 vì dù muốn vay với lãi suất cao, nhiều người vẫn không được duyệt do room tín dụng gần như frozen với bất động sản. Ông kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần allocate lại room và xem xét điều chỉnh lãi suất để doanh nghiệp duy trì hoạt động và người dân có cơ hội afford nhà.
Đáng chú ý, dù giao dịch ảm đạm, giá bất động sản lại tiếp tục tăng. Tại TP.HCM, giá trung bình ở khu trung tâm đạt 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội đạt 86 triệu đồng/m². Khu nội đô Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý. Điều này cho thấy áp lực pricing từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào tăng, tạo nên nghịch cảnh: thanh khoản thấp nhưng giá vẫn đi lên, làm dấy lên lo ngại về affordability của đại đa số người dân.
Lãi suất cao thì ai dám vay, tiền mặt thì ít, mà giá nhà vẫn tăng đều đều. Khó afford mua thật sự.
Cần nới room tín dụng nhưng cũng phải kiểm soát để không tạo bubble bong bóng mới. Cân bằng mới là chìa khóa.
Doanh nghiệp kêu cứu nhưng giá vẫn tăng? Nghe như kiểu đẩy cost chi phí hết lên đầu người mua.
Tôi đi xem 5–6 dự án rồi mà chưa dám chốt. Lãi vay cao quá, sợ không repay trả nổi sau này.
Chỉ những người có tiền mặt mới đủ confidence tự tin giao dịch. Còn lại đều đứng ngoài chờ đợi.
Room tín dụng đóng băng thì dù thị trường có demand cầu, cũng không thể thanh khoản được.
Giá tăng trong khi thanh khoản giảm – dấu hiệu rõ của supply nguồn cung khan hiếm, không phải thị trường khỏe.
Nếu không điều chỉnh lãi suất và room, chắc chắn sector ngành bất động sản sẽ kéo lùi tăng trưởng chung.