当投行开始抢跑：沪深楼市的反转信号来了吗？

当香港的楼价悄然回升，资本的目光已越过珠江口，投向深圳与上海——两座城市的楼市正站在一场预期反转的临界点。investor 投资者开始重新计算时间表：高盛最新报告断言，沪深房价或在2025年底至2028年底上涨15%。这份题为《抢在一线城市复苏之前布局》的报告，不只是预测，更是一份行动指南，暗示市场已进入提前卡位的阶段。而这场预演的蓝本，正是刚刚走出低谷的香港——一个在基本面与情绪面上都颇具参照意义的先行者。market 市场从来不缺故事，但这一次，故事里有了真实的信号。

高盛指出，人口结构、收入水平、住房可负担性与供给情况，是决定楼市能否复苏的四大支柱，而上海和深圳在这四项上均表现领先。尽管目前租金回报仍低于按揭成本，尚未实现正向持有收益，但两者之间的利差已收窄至近十年最低，意味着资产持有者的压力正在减轻。pressure 压力的缓解，往往就是信心重建的第一步。更值得注意的是，股市回暖带来的财富效应，正被预期将逐步传导至房地产需求端——就像当年的香港一样，资产价格的联动性开始显现。预期一旦形成，便可能自我实现。

资本市场早已用脚投票。自2025年4月以来，香港开发商股价平均上涨65%，而内地房企同期却下跌17%。这背后，是估值逻辑的剧烈重构。过去，内地房企凭借高周转与高杠杆，享有平均1.9倍的市净率，远超香港的0.8倍；净资产收益率（ROE）也以14%对5%遥遥领先。估值的光环如今褪去，即便是优质国有房企，市净率也已跌至0.5倍，2026－2027年ROE预期约5%。但正是这种深度压缩，让高盛看到反转机会——市场或许已过度悲观，而悲观的尽头，往往是机会的起点。转折从不温柔，但总会到来。

摩根大通与花旗也加入了这股乐观潮。摩根大通策略师巴拉特指出，香港的复苏正外溢至内地主要城市，而股市反弹的滞后效应正在激活购房需求。demand 需求的微光已在三月显现，他称‘我们可能正接近一个转折点’。花旗则更进一步，认为2026年一季度销售将出现复苏迹象，且三月十大城市二手房与新房成交量已超预期。指标的改善，叠加股价回调，被视作加仓良机。当三大投行同时指向同一个方向，那就不只是预测，而是趋势的合谋。trend 趋势的重量，正在积聚。