仲量联行：2026年中国办公楼市场“向新向优”，新格局孕育新机遇

2026年中国办公楼市场仍处于调整周期，但水面之下已暗流涌动。仲量联行数据显示，2025年全国主要城市办公楼新增供应达441万平方米，净吸纳量为208万平方米，租金持续pressure 承压下行。预计2026年仍是‘供应大年’，但同比增幅将从44%回落至27%，需求端则以金融与专业服务为基石，叠加‘新元力量’带来的demand 增量，净吸纳量有望温和复苏。

科技、消费与中企出海正构筑中国产业发展的‘新动能三角’，为办公楼市场锚定最具潜力的新兴方向。其中，集成电路、人工智能、新能源汽车、绿色能源等十大高增长行业，将持续释放对甲级办公楼的new 新需求。消费作为经济增长引擎，推动零售企业分化复苏，尤其‘消费电子’作为科技与消费的融合赛道，正带动企业扩张或升级办公空间，形成结构性change 变化。

出海企业呈现‘国内海外双增长’特征：不仅海外业务扩张，其国内总部也需升级空间、扩充研发与运营团队，同时服务出海的专业服务机构也催生新租赁需求。在上海，运动潮玩、生命科学等新兴行业正带来活跃的办公需求，但整体供需仍在博弈，租金继续下行。在租户主导的市场中，部分续租稳定、入住率高的项目或率先企稳，租金表现呈现明显的‘K型复苏’——即部分上升、部分持续低迷，market 市场分化加剧。

AI浪潮正推动办公‘新基建’革新，项目通过科技赋能、精细化运营与深度落地ESG理念实现升级。杭州、南京、武汉等二线城市租金跌幅收窄，数字文化IP、留学服务等新经济行业注入信心。业主方正通过优化服务、提升产品力增强租户粘性，回应企业对员工体验、业务赋能与产业链接的更高expectation 诉求。

北京市场进入深度‘重新定价’阶段，面临供需、决策、需求格局与定价的系统性重构。未来五年预计新增超100万平方米供应，但传统行业需求收缩，AI+等新增量有限，整体需求或持续萎缩。租户从规模扩张转向价值深耕，业主需以差异化定价、灵活条款与硬配套服务破局。仲量联行指出，应把握‘确定性’机会窗口，以灵活策略应对宏观与微观变革。

华南市场正筑底回稳，租金跌幅收窄，有望在未来2-3年止跌。广州与深圳企业涌现‘上天、入地、出海’需求——‘上天’指数字化转型，需数据驱动选址与空间效率优化；‘入地’对应下沉市场布局，提升区域覆盖率；‘出海’则要求不动产策略前置，满足研发、营销等职能的多元化空间需求。仲量联行强调，不动产管理必须与企业战略协同，支撑全球化发展的全链条demand 需求。