仲量聯行：2026年中國辦公樓市場「向新向優」，新格局現新機遇

2026年中國辦公樓市場仍處於調整週期，但在表面平靜之下，new 新格局正催生多項潛在機遇。根據仲量聯行資料，2025年全國主要城市辦公樓新增供應達441萬平方米，淨吸納量為208萬平方米，租金持續面臨下行pressure 壓力。預計2026年仍是「供應大年」，新增供應同比增幅將從去年的44%回落至27%，顯示市場供給增速放緩，但需求端已出現結構性change 變化。

需求主力仍以金融與專業服務業為基礎，但真正推動市場復甦的，是來自「new 新元力量」的產業動能。仲量聯行中國區研究部總監姚耀指出，科技、消費與中企出海構成產業發展的「新動能三角」，為辦公樓市場提供最具潛力的新增需求方向。其中，集成電路、先進醫療、新能源汽車、大數據、人工智慧、新材料與綠色能源等十大新興產業，對甲級辦公樓的空間需求正逐步釋放，形成穩定的market 市場支撐。

消費作為經濟增長的重要引擎，也帶動企業辦公空間的擴張與升級。特別是「消費電子」作為科技與消費的融合領域，相關企業持續擴大或升級辦公據點。與此同時，出海企業不僅海外業務擴張，其國內總部也需升級研發與營運團隊，進一步釋放辦公需求；連帶地，服務出海的專業機構也產生新的租賃demand 需求。在AI浪潮推動下，辦公新基建正引領市場範式升級，科技賦能、精細化運營與ESG實踐，已成項目競爭力的關鍵指標。

區域市場表現分化明顯。上海受惠於運動潮玩、生命科學等新興產業，辦公需求逐步回升，但整體租金仍處下行通道，呈現「K型recovery 復甦」——部分高入住率項目率先企穩，其餘則持續承壓。北京則進入深度「重新定價」階段，傳統行業需求收縮，AI+等新賽道增量有限，市場正經歷以「五R模型」為核心的系統性重構：供需關係、決策邏輯、需求格局、競爭流向與定價機制全面變革。

華南市場則逐步築底，租金跌幅收窄，有望於未來2至3年止跌回穩。從廣州到深圳，企業「上天、入地、出海」的發展策略成為新動力：「上天」對應數位轉型，需透過data 數據驅動選址與空間優化；「入地」反映下沉市場布局，要求提升二三線城市覆蓋率；「出海」則帶動研發、行銷等職能對多元物業的空間需求。仲量聯行華南區董事總經理李文傑強調，不動產策略必須前置布局，靈活適配企業全球化發展的全鏈條needs 需求。

整體而言，2026年中國辦公樓市場雖仍面臨供給壓力與租金挑戰，但新興產業與企業戰略轉型正創造「向新、向優」的結構性機遇。無論是業主推動差異化定價、提升服務價值，或租戶調整不動產策略以支持業務轉型，各方都需正視市場常態的shift 轉變，積極因應系統性變革，方能掌握下一階段的競爭優勢。