誰在租上海頂級辦公樓？從租賃版圖解碼「上海服務」升級路徑

辦公樓市場被譽為「立體的經濟晴雨表」，其demand 需求活躍度與產業結構的change 變化，常能精準反映城市核心功能的演進。根據仲量聯行等機構的最新data 數據，2026年第一季，上海甲級辦公樓市場持續復甦，中央商務區與非中央商務區的租金跌幅同步收窄，顯示市場信心正在回穩。這波復甦背後，不再是單一產業主導，而是由金融、專業服務與科技互聯網三大板塊共同驅動，勾勒出「上海服務」的新輪廓。

高端服務業已成為辦公樓租賃的主力軍。金融與專業服務業的新租需求合計佔整體市場的三分之一。其中，金融業長期位居需求榜首，2025年上海金融業增加值達8979.66億元，年增9.7%，金融市場交易總額突破4058兆元，成長11.2%。值得注意的是，產業內部結構正在轉型：2023年銀行佔租賃需求近半，但到了2025年，私募與公募基金合計已佔金融業租賃需求的一半。以量化基金為代表的企業對算力與電力的高需求，促使它們青睞北外灘、徐匯濱江等具備新基礎設施的樓宇，顯示租賃偏好正從傳統地段轉向功能導向。

與此同時，部分銀行正從租戶轉為業主，壓縮了租賃市場的佔比。例如，東亞銀行（中國）以近20億元購入其總部大廈的部分產權，象徵「從租到買」的策略轉變。這也反映在大宗交易市場上：2026年首季，上海內環內資產成交額達146億元，年增27%，單筆平均成交金額達6.1億元。另一方面，專業服務業表現亮眼，尤其律師事務所積極升級辦公空間。受惠於IPO市場復甦與涉外仲裁案件增加（從2023年的645件增至2025年的806件），許多內資律所趁市場低點搬遷，追求更高端的形象與交通便利性，陸家嘴、新天地等商圈因而持續吸納需求。

科技互聯網產業的租賃行為也呈現升級趨勢。2025年，信息傳輸、軟件與信息技術服務業已躍居上海第三大產業，今年前兩個月營收增長12.6%。仲量聯行指出，AI、集成電路、互聯網平台與IT軟件業是主要需求來源，且出現「前後台分化」現象：高科技企業將前台部門遷往楊浦、徐匯濱江等市中心區域，以吸引人才並強化品牌形象。這種「前台回歸核心區」的策略，凸顯知識密集型產業對地段與配套的更高expectation 期待。

外資動能同樣不可忽視。上海累計認定1091家跨國公司地區總部與654家外資研發中心，顯示國際企業持續加碼。上海美國商會數據顯示，近六成在華美企預計2026年投資增長11%以上。今年前兩個月，上海新增外商投資企業996家，年增14.1%。新供給也同步到位，如浦西第一高樓徐家匯中心三期B座已吸引多家跨國總部預租。世邦魏理仕分析認為，儘管市場仍在調整，但在宏觀預期回暖與「十五五」重點產業推動下，供需關係正邁向動態再平衡，展現出結構性的韌性。

從新增租賃的產業分布來看，上海的經濟能量正從傳統金融擴展至專業服務、科技創新與國際總部經濟。這不僅是辦公空間的位移，更是城市功能的躍遷。每一筆租約背後，都是企業對未來業務佈局的decision 決定，也是「上海服務」在全球價值鏈中持續升級的真實寫照。市場的復甦，不只是數字的反彈，更是產業能級與城市競爭力的再確認。