중저가가 이끈 서울 아파트…거래량 ‘톱50’ 86%가 외곽 [부동산360]

서울의 아파트 시장이 요동치고 있다. 지난 두 달간 거래량 상위 50개 단지 중 86퍼센트가 외곽 자치구에 집중된 것으로 나타났다. 노원·성북·구로 등 강남권을 벗어난 지역이 수요의 중심으로 떠오르며, 시장의 지형도가 재편되고 있다. 이는 단순한 이동이 아니라 policy와 정책과 대출 여건 변화가 빚어낸 구조적 변화다.

고가 아파트에 대한 대출 제한과 세금 강화가 결정적인 역할을 했다. 정부의 regulation으로 규제로 15억원 초과 주택은 대출이 최대 4억원으로 제한되자, 수요는 자연스럽게 대출 한도가 6억원까지 가능한 15억원 이하 중저가 단지로 몰렸다. 특히 노원구는 상위 거래 단지 26곳을 차지하며 절반을 넘는 비중을 기록했다. 이처럼 demand가 수요가 특정 지역에 집중되면서 외곽 아파트의 가격 상승세도 이어지고 있다.

실제로 한국부동산원 조사에 따르면 이번 주 강북구 아파트값은 0.27퍼센트 올라 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 반면 강남구와 서초구는 각각 -0.06%로 하락하며 대조를 이뤘다. 전문가들은 이를 두고 강남은 sell-off가 매물 출회가 늘고 있는 반면, 외곽은 실수요 기반의 거래가 활발하다고 분석한다. 전세 공급 부족도 매수 전환을 부추기고 있다.

지난달 노원구의 아파트 거래량은 685건으로 강남구(137건)의 5배에 달했다. 구로구, 강서구, 도봉구도 강남권보다 높은 거래를 기록하며 외곽 중심의 시장 구조가 확실히 자리 잡았다. 우리은행 남혁우 연구원은 "중저가 지역은 거래 flow가 흐름이 양호하고, 전월세 부족 지역에서 임차인의 매수 움직임이 계속되고 있다"며 "강북권을 중심으로 market adjustment가 시장 조정이 진행 중"이라고 설명했다.

이 같은 흐름은 단기적 현상이 아니라 정책 기조가 유지되는 한 장기화할 가능성이 크다. 외곽 지역의 상승 압력은 cost 비용 부담을 키우고 있으며, 내집 마련의 기준 자체를 바꾸고 있다. 서울 안에서도 '강남 프리미엄'이 약화되는 지금, 시장의 중심축이 어디로 옮아갈지 주목된다.