서울 아파트 '왕창 레버리지' 영끌 사라졌다…대출지수 4~6%p 뚝
서울의 아파트 거래에서 leverage를 최대한 활용하던 풍토가 최근 크게 식은 것으로 나타났다. 정부의 강도 높은 대출 규제 여파로 집합건물 거래에서 loan dependence가 눈에 띄게 낮아졌고, 이는 시장이 실수요 중심으로 재편되고 있음을 시사한다.
지난해 초만 해도 서울 집합건물 대출지수 평균 53% 이상을 기록하며, 절반 이상의 거래가 대출에 의존하는 양상을 보였다. 특히 4~5월에는 평균 55%대를 기록하며 정점을 찍었지만, 6월 27일 도입된 정책 조치 이후 분위기가 서서히 바뀌기 시작했다. 이 조치는 수도권 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 생애 최초 구매자의 담보인정비율 상한을 80%에서 70%로 낮춘 것이 핵심이었다.
전환점은 9월 7일 공급대책과 10월 15일 추가 규제였다. 10·15 대책은 고가 주택을 직접 겨냥해 규제지역 LTV를 70%에서 40%로 대폭 축소했고, 15억 원 초과 주택의 대출 한도를 4억 원 이하로 제한했다. 더불어 전세자금대출 및 기존 대출까지 DSR에 포괄적으로 반영하면서 차입 여력을 전방위로 억제했다.
이 같은 규제가 본격화된 이후, 서울 집합건물 대출지수는 지속 하락했다. 10월에는 평균 51.53, 12월에는 51.9까지 내려가며 전년 동기 대비 4~6%포인트 낮은 수준을 유지했다. 올해 1분기 역시 평균 49~50%대를 기록하며, 자기자본 비중이 커지는 안정 국면으로의 전환을 확인시켜 주었다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "과도한 leverage가 억제되면서 부동산 시장이 비교적 건전한 흐름으로 접어들고 있다"며 "향후 거래는 실수요와 market stability에 더 큰 영향을 받을 것"이라고 분석했다.
이제 집 살 때 down payment가 자금 마련이 더 중요해졌네. 대출로 뒷받침하던 시대는 진짜 끝났다.
정부가 market intervention은 시장 개입은 많이 하지만, 장기적으로 시장이 스스로 조정되게 놔둬야 하는 것 아냐?
자기자본 늘리라는데 월급은 그대로고, 집값은 안 내려가는데… reality는 현실은 너무 빠르게 변하라더니 맞서기 힘들다.
고가 아파트 거래 중심으로 레버리지 효과 줄어든 건 당연하지. 25억 넘는 집에 2억만 대출해준다니, 누가 돈 안 있는 사람이 사겠어.
DSR 규제가 전세대출까지 포함되면서 financial pressure가 금융 부담이 일반 가구까지 번진 게 문제야. 실수요자도 피해 본다.
결국 실수요자만 남는 시장이 오는 건가? stability는 안정성은 높아지겠지만, 유동성은 급감할 것 같은데.