강남은 관망, 외곽은 매수행렬… 억대 하락과 신고가 공존하는 서울 부동산 시장
서울 부동산 시장이 한 집 두 얼굴처럼 divergence가 심화되고 있다. 강남권은 다주택자들의 distress sale로 수억 원씩 가격이 내려가는 반면, 외곽 지역은 전세 물량 고갈에 밀린 실수요자들이 매매로 전환하며 new highs를 기록하고 있다. 이 같은 sharp contrast는 시장의 '디커플링' 국면을 단적으로 보여준다.
한국부동산원의 '3월 전국 주택가격 동향조사'에 따르면, 강남구(-0.39%), 송파구(-0.09%), 서초구(-0.05%) 등 강남 3구가 일제히 decline으로 돌아섰다. 압구정·개포동·잠실동 등 주요 재건축 단지에서 하락 거래가 잇따랐다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡는 최고가 대비 15% 떨어진 65억 원에 거래됐고, 강남구 개포동 '래미안 블레스티지'도 한 달 새 13% 하락하며 32억5000만 원에 팔렸다. 전문가들은 고금리 부담을 이기지 못한 다주택자들의 매물 출회가 주된 원인이라고 분석한다.
반면 외곽 지역은 bull market을 보이고 있다. 전세 매물이 바닥나자 세입자들이 '차라리 사자'는 심리로 매매에 나서며 가격이 밀려 올랐다. 구로구 신도림동 '동아2차' 전용 84㎡는 직전 최고가보다 1억4000만 원 높은 15억9000만 원에 거래됐고, 노원구 상계동 '대림아파트'도 한 달 만에 1억3000만 원 넘게 뛰며 9억9700만 원에 거래됐다. 광진구(0.91%), 중구(0.83%), 성북구(0.81%) 등의 상승률이 서울 평균을 크게 웃돌며 real demand의 중심이 이동하고 있음을 보여준다.
전문가들은 전반적인 시장 에너지가 약화되고 있는 상황에서 일부 지역의 상승은 전세난에 밀린 비자발적 매수라는 점에 주목한다. 더불어 3월 수입물가가 28년 만에 최대폭으로 오르며 금리 인하 기대감은 더욱 멀어졌다. 현재 금리 상단이 열려 있는 상황에서 외곽 지역의 신고가 열풍에 휩쓸려 과도한 대출을 감행할 경우, financial risk로 돌아올 수 있다는 경고가 나온다.
전세 못 구해서 어쩔 수 없이 사는 거지, investment가 투자가 아니라 생존이야.
강남은 조정 받는 중이고, 외곽은 모멘텀 있는 거지. 장기적으로 보면 기회야.
지금 이 volatility를 변동성을 보고도 매수하라는 건 무모한 거 아냐?
광진구에서 전세 구하려면 보증금만 10억 넘게 내야 해. option이 선택지가 없어.
대출 끼고 외곽에 들어갔다가 금리 오르면 하방 리스크 클 수밖에 없지.
하락하는 강남과 오르는 외곽, 이게 재편 신호일지도.
이자가 너무 무거워. 상환 부담 생각하면 감당 안 돼.
구로구에서 15억 넘게 거래라니. 구매 여력 진짜 바닥났다.